토지임대부 분양주택은? 정책 정리와 장단점까지 모두 정리 / 서울시 x SH공사

안녕하세요, 하코지코 입니다.  오늘은 신문을 보던 중 서울특별시와 SH 공사의 광고가 눈에 띄에 토지임대부 분양 주택이 어떤 제도인지에 대한 정보를 드리고자 합니다. 

 

# 토지임대부 분양주택 : 땅값은 빼고 건물값만 지불하는 제도로서 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양해 분양가를 반으로 줄인 주택입니다. 

1)청년 특별공급

1) 입주 적용 대상 : 2022년 12월 30일 기준 서울이나 경기도에 거주하는 무주세대구성원에게 한 차례에 한정하여 공급하며,  현재 만 19세 이상~만 39세 이하로 혼인 중이 아닌,  과거 주택을 소유한 사실이 없는 무주택자로서 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고, 매월 약정납입일에 월납입금 6회 이상 납입한 사람에게 자격이 부여됩니다. 

2) 자산보유 및 소득기준

• 총자산 합계액이 (신청자 본인) 260백만원 이하, (부모) 975백만원 이하
• 신청자 본인의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준의 140% 이하

 

2)신혼부부 특별공급

 현재 아래 요건 중 하나를 충족하고 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고, 청약 월납입금 6회 이상 납입

• 신혼부부(혼인 중인 사람으로서 혼인기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀(만 7세 미만 으로 태아 포함)인 무주택세대구성원)
• 예비신혼부부(혼인을 계획 중이며 사전예약 입주자모집공고일 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있으며 혼인으로 구성할 세대원 전원이 무주택)
• 한부모가족(6세 이하 자녀(태아를 포함)를 둔 무주택세대구성원)

자산보유 및 소득기준

• 해당 세대의 총자산 합계액이 341백만원 이하
• 해당세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 기준의 130%(단, 배우자가 소득이 있는 경우에는 140%) 이하

‘배우자가 소득이 있는 경우’란 소득 종류와 관계 없이 배우자가 소득이 있는 경우를 말함

 

3)생애최초 특별공급

사전예약 입주자모집공고일(2022.12.30.) 현재 아래 요건 ①∼④ 모두를 충족하는 자

• ① 생애최초로 주택을 구입하는 무주택세대구성원(세대에 속한 모든 분이 과거 주택소 유사실이 없어야 하며, 배우자가 결혼 전 주택소유사실이 있는 경우도 청약 불가)
• ② 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항에 따른 1순위자에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자
• ③ 혼인(재혼 포함)중이거나 미혼인 자녀(입양 포함, 신청자가 혼인 중이 아닌 경우 동일한 주민등록표등본상에 등재되어 있는 자녀(태아 포함)를 말함)가 있는 자
• ④ 근로자 또는 자영업자(과거 1년 내에 소득세를 납부한 분을 포함)로서 신청자 본인이 5년 이상 소득세를 납부한 자

자산보유 및 소득기준

• 해당 세대의 총자산 합계액이 341백만원 이하

 

4)일반 공급

다음 요건을 모두 충족하는 자① 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입하여 2년이 경과되고, 매월 약정납입일에 월납입금 24회 이상 납입② 세대주일 것③ 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것

자산보유 및 소득기준

• 해당 세대의 총자산 합계액이 341백만원 이하

#토지임대부 분양주택 정책으로 혜택은?

1) 합리적인 분양가

2) 믿을 수 있는 후분양

3) 자산축척의 주거사다리 역할

4) 고품질 주택공급

@장점

#후분양 제도이기에 입주까지 비용이 선분양제도에 비해 덜 들어간다는 부분. 

#거주자는 40년까지 거주가 가능하기에 한 은퇴 후 60-70대 까지도 거주가 가능하다는 점. 또한 입주자 전체의 75% 이상이 갱신을 원한다면 한국토지주택공사의 동의를 얻어 40년 이내로 토지사용 연장이 가능한 점이 눈에 띈다. 

#거주자의 경우 분양 후 5년만 거주하면  다른 사람에게 임대할  쉬 있어 임대료에 투자비는 거의 주변 아파트의 4분의1 수준으로 줄어들어 수익률이 그만큼 높아지게 되는 셈이다.(레버리지)

 

@단점

#토지는 공공이 보유 건물만 분양해 분양가를 반으로 줄인다는 의미는 재산권행사 또한 반으로 줄어들어 행사에 제한적일 수 있다는 것

#임대기간 끝난 후 땅값은 올랐는데 감가 상각이 있는 주택의 경우 가치는 하락을 피할 수는 없는 경우가 많을 듯

#토지는 LH 공사가 가지고 있으므로 월세와 같이 매월 땅값에 대한 임대료를 내야 한다는 것, 즉 분양가 비용과 추가 임대료 비용이 발생된다. 

Comment)) 우선 해당 정책은 일반적인 사람을 위한 것이 아닌 사회 초년생과 저소득층을 위한 정책이라 생각되어지는 부분. 해당 정책을 실행중인 국가는 도시 국가인 싱가폴이 토지임대부 분양주택으로 가장 널리 알려진 국가. 한국과는 달리 도시 국가의 개발에 한계가 있어 국가 관리하의 토지운영이 가능하지만 한국의 경우 과거부터 재산 축적의 경우 가장 널리 알려진 방법이기에 시간이 지날 수록 시세의 차익으로 이득을 얻는 것이 일반적인 상황. 따라서 현재까지는 큰 반응은 없는 제도이다.

서울권이라는 위치적 장점과 주택 구입시 부담이 큰 경우 시중보다 싼 값에(+월세) 장기간 거주를 원하 니즈라면 충분히 매력이 있는 제도라 생각.

 

$POINT$  주택 자가 보유의 인식을 바꾸고 사는집이 아닌 살집을 원하시는 분들께 맞는 만족도가 높은 제도라 생각됩니다. 

 

 

토지임대부 분양주택 URL : 

https://www.i-sh.co.kr/app/lay2/S48T5553C5554/contents.do

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